Il Tribunale di Firenze con sentenza del 30 marzo 2022 in adesione a quanto stabilito da App Milano, 31 marzo 2021, n. 1025 e da Trib, Bergamo 14 gennaio 2022, considera applicabile la normativa di protezione degli acquisti di immobili da costruire di cui al D.Lgs. n. 122/2005 anche agli interventi edilizi di ristrutturazione di immobili preesistenti. Per tale pronuncia è importante il concetto di ristrutturazione cd. “maggiore”, che trova la propria disciplina edilizio-urbanistica nel combinato disposto degli artt. 3, primo comma, lettera d), e 10, primo comma, lettera c), del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico in materia edilizia), nella formulazione vigente all’epoca del rilascio del titolo abilitativo dell’intervento edilizio considerato dalla pronuncia in esame «ossia di interventi “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere” e che “portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso da quello precedente e che comportino aumento di unità, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero se in zona A mutamento della destinazione d’uso”, e in particolare, di interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria “trasformazione” dell’edificio preesistente, eventualmente anche mediante demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente». La Corte fiorentina - all’evidenza - utilizza il criterio interpretativo fondato sul titolo abilitativo necessario per l’esecuzione dell’intervento edilizio, in base al quale sono riconducibili alla disciplina sugli immobili da costruire tutti gli interventi edilizi di ristrutturazione per i quali si sia reso necessario il permesso di costruire o la cd. “Super SCIA”. Tant’è che determinante ai fini della applicazione, al caso di specie, della normativa di protezione, è risultata «la circostanza per cui le opere realizzande sul complesso di proprietà del venditore avessero richiesto l’ottenimento di un permesso di costruire, connotandosi, pertanto, come opere trasformative ai sensi del citato TUED».

Notaio Giovanni Maria Plasmati