IVA per gli alloggi delle coperative
Con risposta 70/2024 l'Agenzia delle Entrate afferma che sono soggetti ad IVA le sole asseganzioni a soci fatte dalle cooperatice a proprietà divisa ossia di quelle finalizzate alla realizzazione e assegnazione in proprietà ai soci e non a quelle indivise per le quali si prevede l'assegnazione in godimento anche se poi date in proprietà poichè IVA è esclusa dall'art. 4 comma 5 lett. a del Decreto IVA che esclude da detta tassazione le unità gestite da cooperative che diano in godimeno a canoni bassi o gratuitamente
Con la risposta dell’Agenzia n. 133 del 14 maggio 2025 l'Agenzia ricorda le modifiche apportare al Tuir dalla legge di Bilancio 2024. Nel dettaglio l'articolo 67, comma 1, del Tuir, modificando l'articolo 9, comma 5, stabilisce che “Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: ...omissis... «[...] h) i redditi derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento [...] di beni immobili[...]». L’Agenzia quindi, alla luce della normativa e della giurisprudenza richiamate, ritiene che i due negozi siano autonomi dal punto di vista del diritto civile e pertanto siano soggetti autonomamente a tassazione. Di conseguenza il corrispettivo derivante dalla costituzione a titolo oneroso dell'usufrutto costituirà reddito diverso (articolo 67, comma 1, lettera h), del Tuir), la plusvalenza derivante dalla cessione della nuda proprietà dell'abitazione sarà tassabile ai sensi del citato articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, secondo i criteri indicati nel successivo articolo 68 del Tuir, nel caso in cui la cessione avvenga entro 5 anni dall’acquisto.
Con la Risp. a interprello n. 137/2025 l'A.E. precisa che non vi è plusvalenza rafforzata nel caso in cui il soggetto abbia acquistato un immobile ricostruito dalla ditta venditrice (a cui è stato ceduto il credito con lo sconto in fattura) dal momento che tale plusvalenza rafforzata vale solo in caso di prima cessione (ossia quella che fa il soggetto che ha ricostruito) e non anche per le successive
La Cass 3817/2023 ha affermato che l'azionde di nullità proposta dopo la fine dei lavori va rigettata per violazione della buona fede oggettiva e carenza di interessa ad agire se non c'è insolvenza del venditore
La Cass. con ord. 6178/2005 depositata il 7 marzo 2025 estende l'agevolzione ppc ex art. 2 comma 4 bis D.L. 194/2009 prevista per i fabbricati rurali anche ai fabbricati non rurali purchè pertinenziali. Circa il concetto di pertinenzialità si richiama la ris. AE 26/E/2015 che prevede il ricorrere sia dell'elemento soggettivo (volontà) sia di quello oggettivo (bene oggettivamente accessorio). La Cassazione al riguardo ha ribadito che in agricoltura il concetto di pertinenzialità del fabbricato deve ormai essere interpretato estensivamente e non limitata al concetto di "insistenza" diretta sul terreno. Quindi l'agevolazione è estensibile ai fotovoltaici anche se ubicati su aree edificabili, purchè pertinenziali a terreni agricoli
Con il D.L. 69/2024 al fine di evitare invalidità delle cessioni si è resa più agevole la pratica per sanare difformità urbanistiche. Conseguentemente la nullità in presenza di tutte le formalità e dichiarazioni ricorrerebbe solo quando non vi sia o sia erraqta la menzione relativa a "ricostruzioni " o ristrutturazioni "pesanti", rientrando tutte le altre ipotesi in casi di garanzie per vizi che il venditore deve offrire per legge (prima Cass 8230/2019)
La risp. a interpello 127/2005 estende retroattivamente la possibilità di rivendita nei 24 mesi successivi e quindi l'applicabilità dell'art. 1 comma 116 della L. 207/2004 anche alle situazioni pregresse quindi precedenti al 1 gennaio 2025 purchè il vecchio termine di 12 mesi per la rivendita non sia decorso
La Cass con ord. 10362/2025 ha affermato la validità dei patti contrattuali che richiamano clausole del regolamento le quali prevedano una esenzione (90% nel caso in esame) dalle spese condominiali per gli appartamenti del costruttore ancora non venduti il cui termine coicide con la venduti delle unità
La risoluzione n.23/E del 3 aprile 2025 si uniforma alla Cass. 3461/2021 e 27293/2024
Ove accettato dai competenti uffici dei RRII si potrebbe (ma non vi è un obbligo) annotare l'accollo di debito ipotecario qualora sia liberatorio
Con la le Legge 207/2024 la misura in questione diventa strutturale, e pertanto entro il 30 novembre di ciascun anno i contribuenti potranno optare, ai fini dell’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. a) e b) del D.P.R, 22/12/1986 n. 917 (TUIR), per l’applicazione di un’imposta sostitutiva relativamente ai terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio dello stesso anno. L’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino al massimo di tre rate annuali di pari importo a partire dalla predetta data del 30 novembre (sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da versarsi contestualmente a ciascuna rata). La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 novembre dell’anno di esercizio dell’opzione. Il valore determinato in perizia non può essere incrementato degli oneri inerenti a eccezione della spesa sostenuta per la redazione della perizia (Circ. Agenzia delle Entrate n. 1/E del 22 gennaio 2021). Possono beneficiare della particolare disciplina in tema di rivalutazione del valore di terreni mediante pagamento dell’imposta sostitutiva: persone fisiche (che possiedono il terreno non in regime di impresa); società semplici (comprese le società e associazioni a esse fiscalmente equiparate ai sensi dell’art. 5 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 – T.U.I.R.); enti non commerciali (con riferimento a operazioni effettuate al di fuori delle attività commerciali eventualmente effettuate); soggetti non residenti le cui plusvalenze sono imponibili in Italia. Circa situazione particolare di precisa quanto segue: DIRITTI EDIFICATORI con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 1/E del 15 febbraio 2013 (Telefisco 2013) si è precisato che la procedura di rideterminazione del valore si applica anche ai diritti edificatori di cui all’art. 5 del D.L. 70/2011; al riguardo si precisa che in tema di imposte indirette, con la risposta a interpello n. 69 del 18 gennaio 2023 e poi lo stesso legislatore con gli artt. 2 e 3 del D.Lgs. 18/09/2024 n. 139 si sono allineati al nuovo orientamento delle SS.UU. della Cassazione (in tema di imposte indirette, infatti, si è ora stabilito che i contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati sono soggetti all’imposta di registro del 3% prevista dall’art. 9, T.U.R. – DPR. 131/1986 e alle imposte di trascrizione e catastale in misura fissa). COMPROPRIETARI - NUDI PROPRIETARI E USUFRUTTUARI con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 81/E del 6 novembre 2002 si è precisato che è possibile per i comproprietari rivalutare il valore delle rispettive quote di comproprietà; che per i nudi proprietari e gli usufruttuari è possibile rivalutare il valore dei rispettivi diritti; che è possibile anche la rivalutazione solo di una porzione della medesima particella catastale (per esempio nel caso in cui solo parte di una particella sia stata dichiarata edificabile). Poi con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 9 maggio 2003 si è precisato che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà nel corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1° gennaio 2003. VALORE INIZIALE PER BENI DERIVANTI DA SUCCESSIONI Con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 9 maggio 2003 si è ribadito che nel caso di terreni oggetto di successione o donazione il loro valore iniziale è quello indicato negli atti di successione e donazione (con la conseguenza che la eventuale rivalutazione effettuata dal defunto rimane priva di qualsiasi effetto e non potrà essere sfruttata dai successori in caso di vendita dei terreni caduti in successione. NON REVOCABILITA' DELLA RIVALUTAZIONE AVVIATA La Cassazione ha stabilito che l’opzione per l’imposta sostitutiva è una scelta volontaria che non può essere revocata dal contribuente, con la conseguenza che, ove quest’ultimo non tenga conto del valore rideterminato, non ha diritto al rimborso dell’imposta versata ed è tenuto, nell’ipotesi di pagamento rateale, a effettuare i versamenti delle rate successive (Cass., Sez. V, 18 gennaio 2019 n. 1323; Cass. 1 dicembre 2020, n. 27387). VALORE DA CONSIDERARE IN PRESENZA DI FABBRICATO DA DEMOLIRE la Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 23/E del 29 luglio 2020 ha mutato la propria posizione sull’argomento, escludendo che la cessione di un fabbricato da demolire possa essere equiparata, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, alla cessione di un’area edificabile. Nella Circolare suddetta l’Agenzia conclude affermando che “in considerazione dell’indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità̀, da ritenersi consolidato, e tenuto conto dei pareri con cui l’Avvocatura generale dello Stato ha ritenuto non opportuna la prosecuzione in Cassazione dei giudizi in materia, devono considerarsi superate le indicazioni contenute nella Risoluzione n. 395/E del 2008 e, più̀ in generale, non ulteriormente sostenibili le pretese dell’Amministrazione in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza richiamata”. Stessa soluzione è stata confermata dall’Agenzia delle Entrate nella successiva risposta a interpello n. 312/2020 del 4 settembre 2020.