La risoluzione n.23/E del 3 aprile 2025 si uniforma alla Cass. 3461/2021 e 27293/2024

Ove accettato dai competenti uffici dei RRII si potrebbe (ma non vi è un obbligo) annotare l'accollo di debito ipotecario qualora sia liberatorio

Con la le Legge 207/2024 la misura in questione diventa strutturale, e pertanto entro il 30 novembre di ciascun anno i contribuenti potranno optare, ai fini dell’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. a) e b) del D.P.R, 22/12/1986 n. 917 (TUIR), per l’applicazione di un’imposta sostitutiva relativamente ai terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio dello stesso anno. L’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino al massimo di tre rate annuali di pari importo a partire dalla predetta data del 30 novembre (sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo da versarsi contestualmente a ciascuna rata). La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 novembre dell’anno di esercizio dell’opzione. Il valore determinato in perizia non può essere incrementato degli oneri inerenti a eccezione della spesa sostenuta per la redazione della perizia (Circ. Agenzia delle Entrate n. 1/E del 22 gennaio 2021). Possono beneficiare della particolare disciplina in tema di rivalutazione del valore di terreni mediante pagamento dell’imposta sostitutiva: persone fisiche (che possiedono il terreno non in regime di impresa); società semplici (comprese le società e associazioni a esse fiscalmente equiparate ai sensi dell’art. 5 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 – T.U.I.R.); enti non commerciali (con riferimento a operazioni effettuate al di fuori delle attività commerciali eventualmente effettuate); soggetti non residenti le cui plusvalenze sono imponibili in Italia. Circa situazione particolare di precisa quanto segue: DIRITTI EDIFICATORI con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 1/E del 15 febbraio 2013 (Telefisco 2013) si è precisato che la procedura di rideterminazione del valore si applica anche ai diritti edificatori di cui all’art. 5 del D.L. 70/2011; al riguardo si precisa che in tema di imposte indirette, con la risposta a interpello n. 69 del 18 gennaio 2023 e poi lo stesso legislatore con gli artt. 2 e 3 del D.Lgs. 18/09/2024 n. 139 si sono allineati al nuovo orientamento delle SS.UU. della Cassazione (in tema di imposte indirette, infatti, si è ora stabilito che i contratti che trasferiscono diritti edificatori comunque denominati sono soggetti all’imposta di registro del 3% prevista dall’art. 9, T.U.R. – DPR. 131/1986 e alle imposte di trascrizione e catastale in misura fissa). COMPROPRIETARI - NUDI PROPRIETARI E USUFRUTTUARI con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 81/E del 6 novembre 2002 si è precisato che è possibile per i comproprietari rivalutare il valore delle rispettive quote di comproprietà; che per i nudi proprietari e gli usufruttuari è possibile rivalutare il valore dei rispettivi diritti; che è possibile anche la rivalutazione solo di una porzione della medesima particella catastale (per esempio nel caso in cui solo parte di una particella sia stata dichiarata edificabile). Poi con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 9 maggio 2003 si è precisato che in caso di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà nel corso del 2003 il valore affrancabile è quello della nuda proprietà al 1° gennaio 2003. VALORE INIZIALE PER BENI DERIVANTI DA SUCCESSIONI Con la Circolare Agenzia delle Entrate n. 27/E del 9 maggio 2003 si è ribadito che nel caso di terreni oggetto di successione o donazione il loro valore iniziale è quello indicato negli atti di successione e donazione (con la conseguenza che la eventuale rivalutazione effettuata dal defunto rimane priva di qualsiasi effetto e non potrà essere sfruttata dai successori in caso di vendita dei terreni caduti in successione. NON REVOCABILITA' DELLA RIVALUTAZIONE AVVIATA La Cassazione ha stabilito che l’opzione per l’imposta sostitutiva è una scelta volontaria che non può essere revocata dal contribuente, con la conseguenza che, ove quest’ultimo non tenga conto del valore rideterminato, non ha diritto al rimborso dell’imposta versata ed è tenuto, nell’ipotesi di pagamento rateale, a effettuare i versamenti delle rate successive (Cass., Sez. V, 18 gennaio 2019 n. 1323; Cass. 1 dicembre 2020, n. 27387). VALORE DA CONSIDERARE IN PRESENZA DI FABBRICATO DA DEMOLIRE la Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 23/E del 29 luglio 2020 ha mutato la propria posizione sull’argomento, escludendo che la cessione di un fabbricato da demolire possa essere equiparata, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, alla cessione di un’area edificabile. Nella Circolare suddetta l’Agenzia conclude affermando che “in considerazione dell’indirizzo assunto dalla giurisprudenza di legittimità̀, da ritenersi consolidato, e tenuto conto dei pareri con cui l’Avvocatura generale dello Stato ha ritenuto non opportuna la prosecuzione in Cassazione dei giudizi in materia, devono considerarsi superate le indicazioni contenute nella Risoluzione n. 395/E del 2008 e, più̀ in generale, non ulteriormente sostenibili le pretese dell’Amministrazione in contrasto con i principi espressi dalla giurisprudenza richiamata”. Stessa soluzione è stata confermata dall’Agenzia delle Entrate nella successiva risposta a interpello n. 312/2020 del 4 settembre 2020.

La Cass 7634 del 22 marzo 2025 afferma che la trascrizione del preliminare perde efficacia se il contratto modificativo non è trascritto entro un anno dalla data originariamente prevista per la stipula del definitivo

- Assegnazioni e cessioni a soci di società e trasfromazioni in ss agevolate sino al 30 settembre 2025; - Estromissione beni da ditte agevolate - tassazione uniformata a 0,50% per caparre e acconti - vendita della vecchia prima casa entro 2 anni dall'acquisto della nuova prima casa - rivalutazione per plusvalenze per terreni e quote sino al 30 novembre - numero di fattura in lugo di importo come indicazione in atto notarile - per iscrizione nuove società occorre che l'amministratore abbia una propria pec - imposta di successione deve essere autoliquidata dal contribuente - la franchigia per la successione non tiene conto dei valori di quanto donato in vita - nel trust si deve scegliere se pagare l'imposta di donazione al momento del conferimento o successivamente - consolidamento usufruttoa automatico e gratuito con il decesso

Ciò è quanto statuito nella Cass 22 luglio 2024 n. 20158

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E' quanto statuito dalle SSUU 15889/2022 cui si rinvia. Si veda anche studio CNN del 15 novembre 2023